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万科:“现场”和“聚焦”
发布时间:2018-11-29 作者:灰灰
 

万科:“现场”和“聚焦”

最近,房地产巨头万科负责人余亮在9月的万科南部地区月度会议上表示,房地产业的转折点已经到来。在社会全面转型的背景下,各行各业都得以幸免。

于亮认为,处理转折点和不确定性的最佳方法是“收敛”和“聚焦”。在这个关键节点,万科将“现场”视为基本要求和最终目标,并且返回目标的实现变得非常重要。余亮认为,即使它与万科一样大,但仍然不乐观。 “6300亿的目标是所有企业的起点和保证、。如果没有达到6300亿的目标,我们所有的业务都可以停止。因为这表明我们没有任何资格和能力去做。“

虽然已进入第四季度,但万科的6300亿回报目标中有一半以上尚未完成。根据电子研究所的数据,截至2018年9月底,万科的销售额为4323.2亿元,权益金额为3026.2亿元。根据目前的销售情况,万科将在年底实现长期1000亿元。库存,所以要完成630亿回报目标,难度不小。

关于近期市场对“金九和银十”的悲观态度,余亮的话可能代表了大多数房地产开发商的声音。当经济下滑时,现金就是王道。如果还款任务无法完成,则意味着我们必须时刻担心补充弹药。一旦融资渠道收紧,“现场”确实是一个问题。

万科是房地产公司理性的“悲观主义者”。早在2012年,万科预测房地产行业将从高速增长转向衰退,进入白银时代,迎来转折点。于2014年,于良在人民日报《上发表了一篇署名文章。中国房地产市场进入白银时代》。他认为“房地产行业已经过了最黄金岁月,但泰坦尼克号并不会成为冰山一角。然而,在过去,“大胆为王”,每个人都可以赚钱,更大胆,更有利可图的时代已经结束......行业集中度有望提高,更多的重点将放在普通住宅和商业真实房地产。一线城市的优势更加明显。“当然,有不同的意见。自2014年底以来,棚屋货币化的影响逐渐显现。在国家去库存政策的指导下,中国房地产市场迎来了50多个月的上升趋势。很多人都很乐观。例如,融创中国董事长孙宏斌驳回了所谓的“白银时代”判决。 2017年11月5日,孙宏斌参加了由五台大学校友企业家协会三角峰会主办的论坛。 “万科提出房地产是白银时代。我说这太过分了。为什么?当我说我必须赚取100亿的利润时,他们都说我疯了。现在,一家公司的利润超过100亿美元。融创的利润为30-40亿美元。所以你说这是白银时代,这不会被撕裂。“

孙宏斌有一个疯狂的首都。 2014年,融创中国的年销售额仅为658亿元,刚刚进入前十。到2017年,其年销售额达到3620亿元,仅次于“毕万恒”。第四名。四年来,融创已经证明它仍处于“黄金时代”。

然而,从房地产投资和发展的角度来看,该行业确实陷入了衰退。与1999年至2014年房地产业年增长率超过20%相比,2015年全国房地产开发投资增长率降至2000年以来的最低点,仅为1%。 2016年和2017年,尽管该国房价普遍上涨,房地产开发投资增长率仅为6.9%和7%。于亮说,“白银时代”即将来临,没有任何问题。孙宏斌带领公司体验了“钻石时代”,但中小型住房企业已经非常努力。

在2012年的研究报告中,万科提出中国的房地产监管不应该采用韩国“买票和卖房”的模式,但今天中国的房地产行业监管政策已经超出了韩国模式的范围,无论是开发商或买家都在颤抖,开发商担心他们不能出售自己的房屋,买家担心买房并成为房东。

9月21日,广东省房地产协会向副总统发出了关于提供商品房预售许可证的紧急通知。》引发了关于取消商品房预售制度的猜测,尽管住房和建设部该省误解了该文件的含义,但很多人闻到了一丝腥味。商品房预售系统、地球拍卖系统、公共分享系统是房地产“香港模式”的三大支柱。它已在大陆实施超过25年。前段时间,新华社等中央媒体率先批准了公共分享制度。一直是街头老鼠,现在是商品房预售系统吗?

商品房预售制度的问题不大吗?大!对于买家来说,房子仍在建设中,房子是为了全钱或抵押而购买的。后续的房子会不会完工?、长期延迟甚至是严重的质量问题?在一定程度上,只要中国的商品房制度仍然存在一天,“住房权利结算”和“十板九权”将长期存在。

由于这是一个对消费者不健康的系统,为什么不取消它呢?因为它对开发人员有好处。正是由于预售系统的存在,碧桂园“在土地开放、5个月后开放、5个月,资金返回到、6个月。高流动率可以成为现实。一旦预售被取消,这意味着开发商必须等到房屋完工后才能打开。从建设开始到完工,通常至少需要一年时间。高层住宅建筑甚至需要2年左右的时间,加上初步项目的准备工作,处理时间以及从土地到付款的开发商。它可能会延迟2至3年。

一个房地产需要两三年才能拿到钱,你让碧桂园、万科、恒大,这些巨头如何根据高营业额转变?一旦高流动率不起作用,住房企业的债务问题就会显现出来,以前的债务都会被美好的业绩所覆盖。我甚至可以大胆预测,一旦预售商品房被取消,超过90%的住房企业将迎来一个寒冷的冬天。市场仍将是巨人或资源丰富的中央企业。房地产业可能进入寡头时代。 。

如果余亮目前对住房企业的关注是“生活”,然后与取消预售制度挂钩,就能理解为什么市场充满了悲观情绪。

首先,土地融资需要继续。由于民用拍卖系统将继续,因此没有理由取消预售系统。如果预售被取消,房地产企业就已经死了。谁会买这块土地?一旦房地产市场只有少数寡头采取拆迁,、的地价将大大降低,这不是出售土地的初衷。

这是土地融资的必争之谈。今天,中国舆论几乎是对土地财政的负面评价,被认为是推高房价的主要帮凶。但是,它是分阶段的,并且必然会从土地出售中获得收入。